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珠海,正处于房价的拐点

作者:真叫卢俊团队 

来源:真叫卢俊

我们说,看一座城市能否投资,还有个衡量的维度,就是看这座城市对自己的要求怎么样,楼市政策松紧程度如何

有件事可能很多人都不知道或是前期没怎么关注

在过去两年的调控中,只有珠海少数几个城市敢把自己的限购要求调整到五年,跟一线城市一样

当然,珠海敢这么做是有原因的

在2016年的时候,珠海很多版块的楼面价格都超过了当时周边的售价,高溢价频出,开发商火热进场,但他们都低估了政府控价的决心

随着5年社保的落位,过去的2年,珠海楼市一直被政府紧紧摁着,直到去年年底,珠海才随着趋势缓慢调整了限购政策,七成以上的区域逐渐放松了限购,而且加大了人才落户的力度,珠海正在明里暗里的不断下调入市的门槛

当前的珠海,在我看来恰好是处于一个从冰冻到复苏的拐点

中国的楼市从本质上看就是政策市,一旦政策开始下调,特别是对于基本面还不错的一二线城市,很可能就意味着出现了入市的最佳时间点

这就是为什么我们必须要在此时此刻抓紧关注珠海的原因

我们先来回答几个问题

01

前期很多人质疑比较多的,是珠海的经济规模,从2019年上半年的GDP总量看,整个珠海排在了第8位,确实不算佼佼者

但请大家重点关注一个数据,就是经济的增速

珠海,正处于房价的拐点

可能很多人会觉得广州和深圳如日中天,应该发展势头很猛,或是佛山和东莞,这两个后起之秀也有可圈可点之处

但实际上名义增速排名第一的是珠海,高达14.15%,比排名第二的广州高了近4个百分点

也正是凭借这这么高的名义增速,珠海的GDP在2018年完成对江门的超越后,今年开始,正逐渐超越了湛江

前期比较弱这确实是个不容忽视的现实,但我们需要看到珠海的厚积薄发

不管是茂名还是中山、惠州还是中山,从上半年的经济增速看,这三个城市的名义增速都低于6%,中山甚至只有2.7%,换句话说,这些城市的经济增长潜力跟珠海相比,其实真的是差了很多

随着粤港澳大湾区战略的不断推进,广东省也不可能会允许珠江口两岸的经济失衡格局继续保持下去,只有将珠海发展成中心城市,才能让广东的发展更加均衡

决定木桶长度的,将是那块最短的板,而广东,把这份责任给到了珠海

02

首先,珠海的经济活动很频繁,产业密度很强

数据不会说谎,我们首先来看下珠海机场在2018年旅客吞吐量,达到了惊人的1122万人次,超过了澳门,整体的增速达到了21.7%,而广州和深圳的增速只有5.9%和8.2%

同时,我们还需要考虑到另外一个点

目前珠三角其实有四个4F级机场,广州、深圳、香港、澳门,在竞争如此激烈的情况下,珠海仍能突破1000万以上的客流量,只能解释为这座城市的内生动因是非常强大的

直接表现为两点,一个是大规模的企业非常多,商务活动非常密集,我们看一个数据就知道了,就是上市公司的数量

截止到2018年年底,珠海已有29家A股上市公司,超过东莞(27)、中山(20)、江门(12)惠州(8)、茂名(1)

另一个是珠海承接的各类赛事活动真的是太丰富了

不仅有帆船赛事,还有马拉松比赛,甚至还有国际拉丁舞决赛,国际网球公开赛等

我去过很多次珠海了,每次去的时候,大量的旅馆都是爆满的,很重要的一个原因就是珠海又在办赛事了,一般来说,少一点的赛事能吸引3000-5000人,大一点的甚至可以吸引到上万人

赛事经济,正在成为珠海的一张新名片

还有个数据很多人都会忽略,就是广珠城际的客运量

我们说,在长三角要发展经济,首先要看的是你与老大哥上海的联系怎么样,是不是够紧密,而在粤港澳区域,则要看看你跟广州或深圳的联系紧密度怎么样

2018年,广东城际铁路的客运量累计完成5581万人次,其中广珠城际累计发送旅客高达4753万人次,占全省城际铁路客流量的85%

而与之形成对比的,就是广佛肇城际和莞惠城际加起来只占15%,珠海与老大哥联系的紧密程度,可见一斑

03

珠海的决心,还来自于它有着很强的抓手去让一些规划一一落地

比如很多城市都在说自己的规划怎样怎样,其实口号喊得再响亮,最关键的是要看你实际落地的行动是什么,政府到底愿不愿意为这座城市的未来投资花钱,来为城市的未来买单

其中最核心的就是关注这个城市的交通情况和基建情况

“要致富,先修路”这句俗语其实真的蛮重要的,良好的交通是一切发展的基础,所有的财富都来自于资源是否能够进行有效的交换

珠海把自己的第一只手,通过港珠澳大桥的连接,直接伸向了澳门和香港,让这两个中国最富有的城市,成为了自己的靠山

珠海,正处于房价的拐点

与此同时,珠海把自己的第二只手,通过深珠通道伸向了深圳,通过广珠城轨的延长线伸向了广州

珠海,正处于房价的拐点

珠海,正处于房价的拐点

在整个粤港澳大湾区中,能级最高,排名最前的四个城市毫无疑问就是:香港澳门深圳广州,但珠海通过自己的方式,就这样一步步的把自己跟这四个最顶级的城市一步步的靠近

因此从大方向看,珠海也是离这四个顶级资源池“最近”的城市了

04

如果我们来细窥下珠海的内部,有个版块即将成为珠海的新贵富人区,就是唐家湾版块

对于一二线城市而言,往往海景或江景资源的聚集区域就是这个城市的富人区,比如上海浦东的陆家嘴区域、杭州的钱江新城区域、深圳的前海等地,都聚集了这个城市最大的富豪群体

而唐家湾版块拥有绝佳的海滨资源,随着版块内居住用地的不断出让,各种高端住宅不断出现,这里将承载珠海大量的改善需求

同时,唐家湾版块是政府全新规划的区域,整个版块是没有城中村的负担的,换句话说,区域不仅很容易起势,而且整个起势的时间会很快

版块要发展,产业要先行

对于唐家湾来说,整个导入的产业是非常好的,有大量的高科技产业,ABB国家机器人、YY、魅族、罗西尼等知名企业,这将同步带来大量的高收入人群,这些都是未来实实在在的居住人口

还有一点很重要,就是深珠通道

2018年年底,深珠通道已经正式获批了,一旦开建,直接将深珠的前海与珠海北部相连,第一站,就是唐家湾

珠海,正处于房价的拐点

在深珠城轨的东端,深圳的房价达到了12万每平,而在城轨的西端,差不多才2.3万-3万,这就是实实在在价差的存在

随着深珠城轨的建设及开通,整个版块房价上涨的逻辑将变得越来越清晰

05

为什么我们在珠海社保放松的时候就要马上动身前往珠海进行实地考察

有几个方面需要大家认识到

珠海的宜居性:珠海目前是整个广东最宜居的城市,也是可以承接海南旅游最好的城市,同时,由于珠海是有产业的,可以兼做旅游和居住

我们也调研了很多珠海本地人,他们对珠海的认可,也超乎寻常的高,珠海的房价,不是180万的珠海人决定的,而是全国人的需求决定的

珠海未来确定性预期:我觉得不管是目前正在建设中的深珠通道还是整个将要贯穿横琴和金湾的轻轨,或是各种澳门过来的产业转移,这些都为珠海的未来增添了各种巨大的确定性。

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