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千万地产从业者的窘境:有钱老板赚,有锅自己背

作者:村长 

来源: 楼市头条

千万地产从业者的窘境:有钱老板赚,有锅自己背

《三国演义》中,有一个有趣的故事:

一日,曹操大营发现粮草不够,于是就让粮官用小斛分粮,克扣分量。等到士兵们都闹起来的时候,曹操就杀了粮官,说他贪污粮食,士兵们就安静了。

资本寒冬下,众多地产人卷入离职潮。有媒体统计,仅今年10月,就有超30家房企高管职务发生变动,超20位高管离职,刷新了单月行业内高管离职记录。

“熬过这个寒冬,将会有无限种可能。”不过,他们已不愿继续煎熬。

这些离职的高管中,有多少人在扮演着“粮官”的角色?又有多少人是自己心甘情愿的走掉的?估计每个人都有自己的看法。

01

高频人事变动,是目前房产发展缩影!

公司人事变动不是啥稀奇事,但令人唏嘘的是,行业内高管出现了“打包式”的跳槽、离任。

在这些离职名单中,不乏大家耳熟能详的名字,其中包括碧桂园集团副总裁刘森峰、正荣集团行政总裁王本龙、新力集团副总裁兼首席财务官王炎、鸿坤集团总裁袁春、奥山控股副总裁谈铭恒……

房企高管扎堆离职,折射的是:国内房地产市场已进入高速分化阶段,房企在销售压力下,只能无奈地迎接一波又一波的走马换将!

我们知道,近20年我国房地产行业都处于蓬勃发展期,房企高管也都坐享行业红利。房地产过去的澎湃发展,动辄造就1000个百万富翁,100个千万富翁、10个亿万富翁。

按理说都快到年底了,还有不到两个多月就能拿到年终奖了,房企高管为何如此急不可耐地要“出走”?

村长认为,最大可能就是:业绩、融资压力太大了!

千万地产从业者的窘境:有钱老板赚,有锅自己背

今年的8-10月,正是房企还债最为密集、还债压力最大的日子。

按照过往房企打法、更习惯“借旧还新”,但在楼市政策持续收紧的大背景下,融资变的越来越难、越来越贵了。

2019年上市公司房企海外融资的平均利率已经达到了8.67%,甚至不少中小房企海外发债利率达到了15%。虽说利率更高了,但房企借钱规模一点没降,仅到2019年8月,房企的借钱规模已超过了2018年全年,房企也很无奈啊。

千万地产从业者的窘境:有钱老板赚,有锅自己背

数据来源:第一财经

要想解决资金压力,最常见有三种路径:

一、加速卖房子、同时尽可能缩短回款周期

二、利用自身资源或渠道优势,想办法以低于市场平均利率的方式借到钱

三、卖资产“回血”

除非房企被逼无奈或者想加速转型,一般情况下不会选择第三种。

前两者无论是加速卖房、回款,还是想办法融资,最后压力都落到了经营、财务、营销等岗位的高管身上,在今年这波离职潮中,这三类高管岗位“溜得最快”。

02

高管离职背后:企业“隐患”,不容忽视!

正所谓:“春江水暖,鸭先知!”

作为公司高管对公司的了解程度,一定不知道比大众高到哪去了~

出乎大家意料,这些离职高管原来所在的企业,并非日渐式微,这里面不乏高速增长的房企。

这些高管的出走,在不经意间或向我们透露了企业可能存在某些“潜在隐患”:

高增长是否能长期维系?

比如这波离职潮中的正荣地产总裁王本龙,作为正荣地产的掌舵人,这6年在他的带领下,正荣地产有过高光时刻,他曾率领正荣地产突破千亿销售额。

然而好景不长,到了2019年,年初定下的销售目标就有可能完不成。

千万地产从业者的窘境:有钱老板赚,有锅自己背

今年年初,正荣地产定下的目标是1300亿元,且要求在未来三年保持30%以上增速。但截止到第三季度,正荣地产的销售额只达到了900.1亿元,只完成了全年目标的69%,还有将近400亿要完成。

可以预判,除非正荣地产第四季度业绩大爆发,要不年初定下的目标,完成的难度很高。

除此之外,正荣地产今年的销售金额数据与去年形成了鲜明对比。根据财报显示,去年上半年正荣地产销售金额同比增长逾170%,但到今年,同比增长仅0.82%。

销售增速放缓,高管离任,正荣地产处境略显尴尬。

至于离职的王本龙,是因为“无力回天”才选择出走正荣,亦或者有其他原因。估计也只有他自个清楚了。

高速扩张后,是否留下了债务“无底洞”?

此波离职潮中,还有前两天在港股上市的新力控股集团(H.K. 02103)的CFO王炎。

王炎的离职时间节点,让人浮想翩翩。因为他离职时,新力控股正处在上市的冲刺阶段。

新力控股这几年的发展速度不可谓不快。克而瑞数据显示,其销售额从2016年的160亿,到2018年的915亿,销售排名也从2016年的103名,到了2018年冲到了第34名。

但在高速发展背后,一直让人担忧的是其高负债率。

易居房地产研究院数据显示,2018年上市房企净负债率均值为92.52%。新力控股的净负债率达到了行业平均水平的3倍。

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招股说明书中,新城控股2018年的比率仅为1.1,短期偿债能力不强。

2016~2018年新力控股净资本负债比率分别为1.9倍、2.7倍、2.4倍,净负债率分别约为300%、205%、285%。

我们在狂奔时,更应该回过头去看看以前走过的路,根基要是没筑牢,摔下来的时候会很痛!

 03

“离职潮”背景下,房企该如何破局?

当经济收益没那么好时,公司高层就会花更多精力去管理,这是亘古不变的道理。

不过在村长看来,如果企业战略方向错了,哪怕开掉几个高管也无济于事。

对趋势的研判,不同企业自身规模不一样就会有不同看法,比如万科开始手握比以前更充足的现金,这笔现金足以让其熬过寒冬。再比如碧桂园、恒大,开始大手笔砸钱拓展其他业务。

不过从目前房企龙头拿地和情况来看,倒是呈现出了高度一致的看法:

一方面今年以来包括万科恒大、新城等多家房企巨头,放缓了拿地节奏。另一方面,回归一二线城市几乎已成为房企共识。

我们不妨看下今年下半年以来,各房企的公开表态。

万科副总裁张旭表示:“拿地的时候,我们是根据收了多少钱回来,才去拿地,所以没有固定的拿地计划。我们拿地集中在长三角、珠三角这些区域,三四五线城市不会去进。”

融创业绩会上,孙宏斌表示,在拿地方面,公司下半年基本没有指标,除非是特别好的地,拿地基本是停止的。

 04

总结

高管的离职是一个“讯号”,离职的背后预示着:一场轰轰烈烈地“行业出清”行动正在进行。

未来几年,中国房地产将进入“能力为王”的阶段,这对跳槽的CEO、CFO既是机遇、也是挑战!

没有人愿意输,但总有人要输,这就是地产行业现状。

附10月房企高管变动名单(不完全统计):

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