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龙头地产股的业绩回归:万科A(000002.SZ),万科企业(2202.HK)

1、公告事件

2019年8月20日,万科发布半年报。报告显示,2019年上半年,公司实现营业收入1,393.2亿元,同比增长31.5%,上半年公司全部营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例为95.5%。实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%;每股基本盈利1.06元,同比增长28.8%。

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 2、业绩分析

(1)业务介绍

万科的经营业务有房地产开发;兴办实业;国内商业、物资供销业;进出口业务。划分为房地产、物业管理和其他业务三类。业务占比分别为96%、3%和1%,可见房地产是公司的最主要的业务。提到房地产,大家首先想到的是万科,这基本符合其业务核心。

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近十年,公司房地产业务有小幅度下滑,但业务占比始终保持在95%以上。三项业务的创收能力进行对比,房地产业务的毛利率一直保持在30%及以上,物业管理业务的毛利率在20%左右小幅波动,其他业务的毛利率则在50-90%的高位波动。

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 万科作为房地产巨头,购地的数量和质量在行业内都非常有竞争力。下表反映了万科在近七个月购地的数量和地区分布情况。数量上,公司的购地力度在同行业是比较领先的,并且每个月的购地量都比较平稳,这为之后的业务发展做好了充分的准备。同时公司对购地的区域选择很有远见,着眼于未来住房刚性需求,不用担心房子卖不出去。

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 数据整合之后,发现公司的购地区域主要集中在1.5线2线城市目前一线城市的开发已经相对完善,而1.5线2线城市还有很多开发空间,人口净流入趋势明显。因此这些地方的住房需求将保持在较高的水平上,考虑到这一点,万科在未来发展前景就有了比较好的保障。

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(2)盈利能力分析

万科港股市值排在第一的位置,体量比较大,但整体增速依旧保持较高水平。2017年总体低于行业平均,主要是因为中国恒大、碧桂园和太古三大地产异常高的增速,带高了平均值。万科的业绩相对自身的发展还是保持在相对平稳的范围内。

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总收入方面,万科的同比增速整体优于行业平均值,增速保持在25%以上。2017年除外,由于同行竞争对手表现过于优异,恒大、碧桂园出现收入大幅增长,短期内挤占了部分的市场份额。债务方面,万科的资产负债率连年上升,从77%增到85%,相对于同行业有较高的债务负担。近期政府加大对房地产市场融资的管控,这将不利于万科通过债务进行融资。

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 综上分析,万科在房地产业务方面表现较为突出,因为土地资源的数量和质量都很高该公司提供了相当的竞争力在房地产行业趋严的存量时代下,地产龙头的优势更加明显。但是万科的增速放缓,负债率也高于行业平均水平,面对眼前的估值没有太大的吸引力。

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