从2019年中国37个城市的房价走势,看中国经济的未来

作者:老邓

来源:老邓的财经茶社

2019年就要过完了,喝着小酒,我突然觉得这个世纪已经过了五分之一,顿有时光荏苒之感,心里冒出一阵悲哀。想想200几年,想想199几年,仿佛就在昨日,但这个世纪居然已经过了五分之一了。时间就像一个人,它也在长大。本世纪,已经是一个风华正茂的青年了。

我突然想起了1919年。如果让你立刻说出1919年发生了什么事情,或许很多人会想起五四运动。没错,五四运动,那是我国国人不满巴黎和会上对我国的决议而爆发的一场运动。而巴黎和会,是第一次世界大战结束后的安排世界格局的会议,当然也可以叫分赃会议,看从什么角度说了。再往前推几年,是一战爆发;再往前推几年,是清朝完蛋;再往前推几年,是光绪和老佛爷去世;在往前推几年,是八国联军和义和团……

好了不推了,再推就到十九世纪了。但如果在二十世纪的前二十年发生了这么多大事,那么本世纪的前二十年(严格来说是十九年,因为2000年算二十世纪),也发生了不少大事,我国和全世界都一样。

别想多了朋友,醉里挑灯看剑,我只是在感叹时光飞逝。

好了,废了一堆话,还是转到财经,看看今年全国各直辖市、省会、计划单列市,一共37个,它们的房价涨幅情况。

数据来自于安居客,我整理的。但为了更容易读,我按地区列出。

废话少说,先看东北和华北:

从2019年中国37个城市的房价走势,看中国经济的未来

可以看出,东三省省会的房价差不多,但大连涨势喜人,而且房价在东北鹤立鸡群。大连就是好啊,计划单列市,经济上也是矮子里面拔高子,现在是东北老大了。我这么说东北人可能不爱听,想想东北过去多牛逼……哎,我也是一声叹息啊。

北京的房价当然雄冠北方,远超第二名天津。不过华北和中原的情况普遍不好,基本上是下跌,跌得最狠的是青岛。

在这里我要说一下:

1、还是要以看二手房价为主,因为一年的涨跌不能说明问题,可能2018年涨得太高了?这都有可能。比如青岛,虽然跌得最惨,但16000多元的房价在北方仍然排第三,还是很厉害的。青岛大连这两个海滨城市,都是我国北方的好城市。

2、北京房价已经连续三年小幅下跌了。很正常,因为北京不是要发展通州和……雄安吗?再加上政策……不过这种情况能否持续?我也不知道。一松手,房价就会修复性飞窜,后面的上海深圳也一样;但如果继续……

再看西北和西南:

从2019年中国37个城市的房价走势,看中国经济的未来

可以看出,西部地区要明显差一些,房价最高的也就13000多元,不如东部,但总体上比东北省会要强。拉萨居然也将近12000元?牛!这和国家支边有很大关系。

银川、西宁涨幅很大,和过去房价过低有关系,但还是有一些具体原因的。以银川为例,今年大涨的原因有:

1、拍地收入大增。2017年拍地27亿元,2018年37亿,2019年上半年就成交41.34亿,比去年全年还多,估计全年70亿以上。这虽然比不上东部一些城市动辄上千亿的土拍收入,但增速惊人。

2、银西高铁以后要建成通车,也就是银川到西安(可惜不是西宁)。截止到2019年12月,银川已经通车到吴忠了,大约69公里。别看距离短,这一路修过去就是题材,肯定大大有利于银川吸纳人口。现在已经开始修陕西部分了,这也导致银川的拍地收入剧增。

3、旧城改造。棚户区之类,一贯都会拉抬房价。

西宁的城市规划也雄心勃勃,楼越盖越高。不多说了,现在看长江中下游地区和岭南:

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这两个地区有以下特点:

  1、均价超五万的有俩:上海和深圳。京沪深都是五万多,不服不行。

  2、厦门居然是全国第四,房价4万多元,牛!厦门岛太小,确实好,面积就这么大,不服不行。

  3、长江下游的房价比中游高,中游和上游差不多。

  4、杭州过去涨得太猛,加上扩城,引发了一阵激动之后今年小幅下跌,没事。杭州是浙江省会和中国电商之都,房价杠杠的,尤其是西湖旁边的别墅,每平米均价20万以上松松的。我看了看,目前最贵的27万多,不服不行。

顺便问一句,大家知道今年杭州土地拍卖收入多少吗?

去年(2018是2501.08亿,全国第一。第二名是“稳字当头的上海,1602.26亿,明显差多了。

今年,截至到12月27日,据浙报传媒地产研究院统计,杭州的土拍金额已经有2641.3亿元,还有7宗总起拍金额约32亿元的地还没算呢。所以2019年,杭州的土拍金额至少在2680亿以上,肯定又是全国第一。

有这样的财政实力,杭州未来的经济,可以预期吧?

因为房价高,所以要拍卖更多土地(均价也更高)以加大供应,有可能造成未来几年的房价徘徊。

从2019年中国37个城市的房价走势,看中国经济的未来

但要精确估计未来的房价走势,还得看土拍面积,也要看国家宏观经济形势和政策,所以不好说。不过我相信,就算未来继续小幅下跌,也跌不到哪儿去。

5、岭南就海口差,主要是和大陆隔着海,这没办法。看看岭南四城,房价个个牛逼。但长三角的上海、杭州、南京、宁波,足以和它们抗衡。所以中国经济最发达地区就是大长三角和岭南,不服不行。

6、苏州貌似涨得很猛,但和以前的房价低有关。苏州的GDP虽然是全国第七,但由于是地级市,政策上不占优势,所以房价也不行。往往是全国的有钱人看到苏州房价实在低得离谱,于是进来买房,这才适当拉抬了房价。

老邓是苏州人,对这点要强调一下。想想清朝时江苏状元占全国将近一半,苏州又占江苏一半,也就是占全国的四分之一,那是何等牛掰!苏州经济在明清时是全国第一,文化也第一,当之无愧的,不服不行。但现在不仅被南京欺负,而且也被浙江省会杭州超得很远,真是没招啊!虽然杭州的GDP是全国第十,2018年只有苏州的72%,南京更是只有苏州的68%(全国第十一),但省会就是省会,不服不行。

别说省会,就是计划单列市宁波,房价也明显超过苏州。所以中国的房价不仅受地理因素和经济影响,而且受“级别影响也很大,不服不行。

唯一值得安慰的是,苏州市区和工业园区的房价可不低。上面苏州19562元的均价是“大”苏州的,也就是包括了所属的张家港、吴江等房价较低地区。

好像说苏州有点多?酒喝得有点多,边喝边写,得服气啊!但是话题确实应该拉回来,看看今年,也就是2019年,全国房价的总体情况。

上述37个省会、直辖市和计划单列市(不包括我国香港、澳门、台北),2019年二手房的平均涨幅为:

2.22%

均价为:

18871元

我这里只是简单做一下平均,意义不大,尤其是“京沪深厦”把大多数城市的均价一下子拉高了很多,好像让人心理压力很大。别有什么压力,喝点酒就行了。

展望2020年,房价将怎么走呢?

很抱歉,除了北京看不清,我还是认为,人口将继续向珠三角、长三角集中。

为什么?

长珠三角,主要城市今年的涨幅如下:

从2019年中国37个城市的房价走势,看中国经济的未来

看看均价,看看涨幅,服不服?

2019年,长珠三角洲上述18个城市的平均涨幅为:

5.76%

高于全国主要城市的平均涨幅。

其中,显然长三角的涨幅更高,但珠三角的房价高,所以涨幅低点也正常。

由于我统计的城市较多,因此基本上可以得出结论:

2019年,人口继续涌向沿海地区,尤其是长珠三角洲。

由此,可以粗略预测一下房价走势。当然这也要和宏观经济、政策挂钩才行。考虑到国家已经调控了三年多的房价,总体上,从价格来看,2020年应该有一波较大的反弹涨幅。

这是我的个人估计,不一定对哈!归根结底要看国家政策和经济情况。

内陆个别城市,比如银川、成都,也在吸引人口,房价也会更坚挺。但从全国来看,大趋势仍然是人口涌向东南。

这种趋势,值得高兴吗?

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