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中国土地市场19Q3季报

作者: 覃汉/范卓宇 来源:债市覃谈国君固收 | 报告导读: 2019年三季度全国土地市场量增价减。 2019年第三季度土地成交总金额为19641.4亿元,当季同比增长20.8%; 累计成交总金额为51036.3亿元,累计同比增长12.2%。 整体土地成交情况呈量增价减,增量支撑土地成交金额上涨。 季度内,土地成交金额呈下降趋势,面积持续增加,均价持续下降。

作者:覃汉/范卓宇 

来源:债市覃谈

国君固收 | 报告导读:

2019年三季度全国土地市场量增价减。2019年第三季度土地成交总金额为19641.4亿元,当季同比增长20.8%;累计成交总金额为51036.3亿元,累计同比增长12.2%。整体土地成交情况呈量增价减,增量支撑土地成交金额上涨。季度内,土地成交金额呈下降趋势,面积持续增加,均价持续下降。

省级层面,浙江、广东、江苏土地成交总金额最高,从土地用途角度来看,三省住宅用地出让金额均超过1000亿元。海南成交金额当季同比增幅较大,山西成交金额累计同比增幅较大。按国家地理区域划分,华东地区土地成交最为火热。

市级层面,深圳、杭州、南京的土地成交总金额均超过500亿元。与前期数据相比,海南海口市当季同比增幅较大,青海果洛藏族自治州累计同比增幅较大。按城市能级划分,一二线城市相较较低能级城市土地市场表现更加活跃。

区县层面,杭州市萧山区、南京市浦口区土地成交总金额较高,均超过了200亿元。成交金额最大的前10个区(县)均位于新一线以及强二线城市。

前言

城投研究的一大痛点是土地成交数据。土地成交收入作为地方政府财政收入的重要来源,亦是地方政府隐性债务的重要偿债来源,对城投研究有重要价值。但地方政府口径披露的土地成交数据往往并不及时、也不完整,整理地方政府土地成交情况往往是一项费时费力却难以尽善尽美的浩大工程。

为解决这一痛点,我们独家构建了中国土地出让数据库,以便更动态、微观地跟踪地方政府土地出让情况,为城投研究提供帮助。数据库底层数据来源为中国土地市场网(www.landchina.com),网站详尽披露中国每一宗土地出让的详细信息。我们将定期跟踪已成交并发布结果公告的土地交易情况,收集区县、地址、面积、金额、土地用途等土地交易信息,并按省级、市级、区县级自下而上汇总成三级中国土地出让数据库。

目前数据库汇总了2009年1月至2019年9月的土地出让数据,期间累计土地出让总金额为42.1万亿元,全国政府性基金收入累计金额为41.2万亿元,相差约2%,总体上差异不大,数据具有较强参考价值。

由于数据源数据更新存在时滞(即本月会继续更新上月,甚至上年的土地交易数据),而经检验滞后一季度的数据准确度较高,误差在2%以内。为保证数据的有效性,我们按季度进行报告,并推后一个季度进行一次数据收集与更新,在本文中我们将对2019年三季度的中国土地市场情况进行汇报。

1. 2019年第三季度全国土地成交量增价减

三季度土地成交量增价减。2019年第三季度土地成交总金额为19641.4亿元,当季同比增长20.8%;累计成交总金额为51036.3亿元,累计同比增长12.2%。成交总面积为188627.7万平方米,当季同比增长24.4%,累计同比增长5.5%。当季均价同比减少2.9%,整体土地成交情况呈量增价减,增量支撑土地成交金额上涨。季度内,土地成交金额呈下降趋势,面积持续增加,均价持续下降。

从土地用途看,住宅用地成交总金额为1.4万亿元,占总成交金额73.8%,当季同比增长12.9%。商服用地、工业用地分别占17.1%、5.2%。

中国土地市场19Q3季报

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2. 省级土地成交情况

2.1. 浙江土地成交金额最高,海南最低

从成交金额看,三季度浙江省土地成交总金额最高,为2517.5亿元,随后是广东、江苏。从土地用途角度来看,江浙粤三省亦是住宅用地出让金额最高的三个省,均超过1000亿元。而海南、宁夏成交总金额较低,其中住宅用地出让金额均不足30亿元,排于全国末尾。

2018年同期相比,海南土地成交金额当季增长最大为543.1%,主要由住宅用地成交金额大幅增加拉动。北京、吉林、青海、广东当季增长均超过100%。而广西、陕西成交金额当季同比降幅较大。

2019年年初至三季度,山西土地成交金额累计同比增长最大为110.4%,从土地用途看,商服用地、住宅用地累计同比增长较大。甘肃、辽宁两省累计同比增速超过70%,亦有较大增长。而新疆、河南成交金额累计同比降幅较大。

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2.2. 华东地区土地成交较为火热

按国家地理区域划分,三季度华东地区土地成交金额最大,共9136.7亿元,成交金额较大的浙江、江苏、山东、安徽、福建等省份均位于华东地区。华北地区成交面级最大,其中河北、内蒙古贡献较大。而西北地区成交金额较低、西南地区成交面积较小,成交情况较为平淡。

与前期数据相比,成交金额同比增长最大的区域为东北地区,当季同比、累计同比分别增长73.4%、49.4%。西北地区成交金额下降幅度最大,当季同比、累计同比分别下降5.8%、8.6%。

中国土地市场19Q3季报

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2.3. 部分偿债压力较大省市土地出让情况

为了进一步跟踪城投尾部风险,我们根据各省份经调整后的债务率(调整后负债率=(地方债务余额+城投有息负债)/综合财力),挑出天津、江苏、贵州、安徽、重庆、湖南等6个债务率较高的省市特别关注。

江苏省土地出让总金额、总面积均处于全国前列。土地成交金额为2138.8亿元,当季同比增长31.2%,累计同比增长16.3%,主要由住宅用地拉动总金额上升。

安徽省土地出让市场也较为活跃,总成交金额为854.2亿元,当季同比增长28.8%,累计同比增长16.1%,住宅用地成交金额的增长贡献较大。

湖南省土地出让市场情况与安徽省类似,总成交金额为760.9亿元,当季同比增长39.2%,累计同比增长16.9%,主要由住宅用地、商服用地成交金额增长拉动。

贵州省土地出让金额较低,但与2018年同期相比增速较大,当季同比增长57.0%,累计同比增长64.0%。各类用途的土地成交金额都有较大幅度的增长。天津市的情况与贵州省相似,各类土地成交金额增幅更加显著。

重庆市土地出让总金额为420.7亿元,当季同比下降8.5%,累计同比下降2.6%,主要由住宅用地出让金额下降所致。

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3. 市级土地成交情况

3.1. 深圳、杭州、南京土地成交金额较高

从成交金额看,2019年第三季度,深圳、杭州、南京的土地成交总金额均超过500亿元。具体来看,南京住宅用地成交金额最高(高达601.9亿元),而深圳、杭州商服用地成交金额处于前列(分别为778.0、291.3亿元)。

2018年同期相比,海南海口市、青海果洛藏族自治州、广东云浮市的当季同比增速超过10倍。其中,青海果洛藏族自治州主要由住宅用地成交金额上升所致,广东云浮主要由工业用地成交金额增幅较大所致。

2019年年初至三季度,青海果洛藏族自治州、青海海东市土地成交金额累计同比增长较大,而山东莱芜市、辽宁阜新市成交金额处于负增长态势。

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3.2. 一二线城市土地市场火热

按城市能级划分,2019年三季度,新一线城市土地成交金额最大,为5567.3亿元,在成交金额排名前10的城市中,杭州、南京、宁波、武汉、昆明、长沙均为新一线城市。整体来看,一二线城市土地市场较为活跃。

与前期数据相比,一线城市成交金额增长幅度较大,当季同比、累计同比分别为106.1%、57.5%。相反,五线城市土地成交略显颓势,当季同比、累计同比均下跌,分别为-13.4%、-8.2%。

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3.3. 负债率较高城市土地市场情况

同样为了跟踪城投尾部风险,我们根据各城市经调整后的债务率(调整后负债率=(地方债务余额+城投有息负债)/一般预算收入),考察了全国各城市的负债水平,挑出来20个负债率水平较高的城市,进一步跟踪其土地出让情况。

从成交金额看,负债率较高的城市中,第三季度只有浙江绍兴土地出让金额超过100亿元,三四五线城市土地成交市场不够活跃。浙江绍兴、安徽阜阳、浙江湖州、江西赣州、安徽亳州住宅用地、商服用地成交金额均处于前列。长三角地区的土地出让情况明显好于其他地区。

2018年同期相比,四川遂宁、湖南张家界当季同比增幅超过100%,主要由住宅用地、商服用地拉动。而广西柳州、辽宁营口两市当季同比跌幅超过90%,住宅用地、商服用地成交金额当季同比跌幅均超过90%,跌幅明显。

2019年年初至三季度,湖南张家界、浙江绍兴、广西来宾累计同比增幅超过50%,三市住宅用地成交金额均有超过50%的累计同比增长。而浙江湖州累计同比跌幅超过50%,住宅用地、商服用地成交金额均下滑明显。

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4. 区县级土地成交情况

4.1. 杭州萧山、南京浦口土地成交金额较高

从成交金额看,三季度,杭州市萧山区、南京市浦口区土地成交总金额较高,均超过了200亿元。具体来看,两地住宅用地成交金额均处于前列,分别为165.7、134.9亿元。成交金额最大的前10个区(县)均位于新一线以及强二线城市。

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4.2. 负债率较高城市下辖区县土地成交情况

进一步跟踪前述敏感城市所下辖区县的土地出让情况:

从成交金额看,浙江省下辖区县成交金额普遍较高,绍兴诸暨市、柯桥区,以及湖州安吉县土地成交金额均超过30亿元,而外省超过30亿元的仅江西省赣州市南康区。大部分区县成交金额较低,不足1亿元的区县几近一半。

与前期数据比较,区县层面的土地成交变化波动较大。广西钦州市灵山县、辽宁营口市盖州市当季同比增幅较大,四川遂宁市射洪市、辽宁营口市盖州市累计同比增速较大。而湖南省张家界市慈利县、安徽省阜阳市颍东区、江西省赣州市章贡区、福建省龙岩市长汀县以及连城县五个区县的当季同比、累计同比均下跌80%,降幅较大。

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