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【兴证地产】什么支撑了2019房地产“韧性”?

作者:兴证地产团队 来源: YCMProperty投资要点 2019年棚改新开工套数减少49%,新增短期消费贷减少47%,新增按揭金额基本持平,市场普遍认为2019年市场基本面趋势性下行,但2019全年基本面超预期,体现出较强韧性。

作者:兴证地产团队

来源:YCMProperty

投资要点

2019年棚改新开工套数减少49%,新增短期消费贷减少47%,新增按揭金额基本持平,市场普遍认为2019年市场基本面趋势性下行,但2019全年基本面超预期,体现出较强韧性。

研究后认为,购房杠杆支撑了2019年房地产“韧性”。2019年总购房杠杆11.63万亿,比2018年增加1.25万亿,此增加足以弥补棚改缺口;消费贷实际总发放金额也是增加的;按揭总发放金额也是大幅增加的。(详见深度八)

宏观角度看,估算2019年总购房杠杆11.63万亿,比2018年增加1.25万亿。而2019年测算棚改资金减少不足0.5万亿,购房杠杆资金足以弥补棚改资金减少,有力支撑2019年基本面。我们测算2019年购房杠杆为全国81%房屋交易套数提供平均80%购房资金;2018年,80%套数78%杠杆。

中观角度看,2019年全国销售超预期,可以拆解为一些省份销售超预期,这些省份基本上都经历了棚改的大幅度下降,但同时也经历了购房杠杆的大幅度上升。从中观层面也可以看出,购房杠杆很大程度上也弥补了棚改缺口。

投资建议:中国房地产大周期将持续向上,长期看好地产股,推荐万科A、保利地产和招商蛇口等核心资产。同时建议关注地产基本面大趋势受益企业,如物业公司和地产产业链相关标的。

风险提示:大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆

报告正文

购房杠杆支撑了2019年房地产“韧性”

2019年棚改新开工套数减少49%,新增短期消费贷减少47%,新增按揭金额基本持平,市场普遍认为2019年市场基本面趋势性下行,但2019全年基本面超预期,体现出较强韧性。

研究后认为,购房杠杆支撑了2019年房地产“韧性”。2019年总购房杠杆11.63万亿,比2018年增加1.25万亿,此增加足以弥补棚改缺口;消费贷实际总发放金额也是增加的;按揭总发放金额也是大幅增加的。(详见深度八)

【兴证地产】什么支撑了2019房地产“韧性”?

1. 宏观角度来看

估算2019年总购房杠杆11.63万亿,比2018年高1.25万亿。购房杠杆仍然持续增加,并且增加量足以弥补棚改等减少,支撑地产基本面韧性。2019年1-11月棚改实际新开工减少49%,棚改完成投资金额同比减少28%。测算棚改资金减少可能不到0.5万亿,大幅小于杠杆增加的1.25万亿。

从总购房杠杆角度来看

2019年按揭总发放金额为7.58万亿,2018年7.01万亿;

2019年公积金发放金额为1.05万亿,2018年1.02万亿;

2019年短期消费贷总发放金额中进入地产市场3.00万亿,2018年2.34万亿;

2019年总购房杠杆为11.63万亿,2018年为10.38万亿。

从套数角度来看

2019年使用了按揭购房套数为1285万套,2018年为1230万套;

2019年使用了按揭和公积金购房套数为1395万套;2018年为1335万套;

2019年使用按揭、公积金和消费贷购房套数为1487万套;2018年为1396万套。

从杠杆使用比例来看

考虑所有购房杠杆后,2019年,预期购房杠杆为全国81%房屋交易套数提供平均80%购房资金;2018年,为全国80%房屋交易套数提供平均78%购房资金。

【兴证地产】什么支撑了2019房地产“韧性”?

【兴证地产】什么支撑了2019房地产“韧性”?

2.中观角度来看

中观角度看,全国销售超预期,可以拆解为一些省份销售超预期,这些省份基本上都经历了棚改的大幅度下降,但同时也经历了购房杠杆的大幅度上升。从中观层面也可以看出,购房杠杆很大程度上也弥补了棚改缺口。

【兴证地产】什么支撑了2019房地产“韧性”?

2019年超预期省份基本都对应着居民杠杆率非常大幅度提升。

青海销售金额同比增速为27%,而新增居民贷款同比增速为245%;

贵州销售金额同比增速16%,新增居民贷款同比增速36%;

新疆销售金额同比增速15%,新增居民贷款同比增速为134%;

吉林销售金额同比增速12%,新增居民贷款同比增速57%;

云南销售金额同比增速12%,新增居民贷款同比增速49%;

宁夏销售金额同比增速3%,新增居民贷款同比增速90%。

下图可以清晰显示我们的结论,纵轴代表新增居民贷款同比增速,横轴代表新房销售金额同比增速。

【兴证地产】什么支撑了2019房地产“韧性”?

【兴证地产】什么支撑了2019房地产“韧性”?

相比之下,2018年销售好省份居民杠杆率上升幅度要温和许多。

云南销售金额同比增速为33%,而新增居民贷款同比增速为53%;

贵州销售金额同比增速30%,新增居民贷款同比增速28%;

陕西销售金额同比增速28%,新增居民贷款同比增速51%;

吉林销售金额同比增速28%,新增居民贷款同比增速28%;

四川销售金额同比增速26%,新增居民贷款同比增速19%。

浙江销售金额同比增速14%,新增居民贷款同比增速45%;

【兴证地产】什么支撑了2019房地产“韧性”?

【兴证地产】什么支撑了2019房地产“韧性”?

投资建议:中国房地产大周期将持续向上,长期看好地产股,推荐万科A、保利地产和招商蛇口等核心资产。同时建议关注地产基本面大趋势受益企业,如物业公司和地产产业链相关标的。

风险提示:大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆

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