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华南城再寻转型“良方” 联手万达商管欲抱团取暖

和万科商管集团合作的利好对于华南城控股有限公司(股票代码01668.HK,以下简称“华南城”)股价提振作用并没有持续多日。2019年最后一天,华南城以下跌1%、0.99港元/股结束了这一年在资本市场的表现,甚至不如2018年12月31日报收1.21港元/股。深圳华南城作为其迈向资本市场的基石项目,多年来面临转型困局,2019年12月25日宣布与万达商管合作,正在寻求一个突破机会。在一个月前,华南城交出了2019/20财政年度上半年业绩,实现收入58.27亿港元,其中持续性收入为11.97亿港元,同比增长15.5%,距离其“实现持续性收入每年20%~30%增长”目标还有一段距离。对此,华南城方面对记者表示:“公司会将业务重心放在提高持续性收入上,并在多方面提升运营效率。”现状:商户流失、空置率高2019年12月25日,华南城和万达商管集团签订合作协议,将其位于深圳市龙岗区平湖的深圳华南城4号交易广场整体总建面30.5万平方米,交由万达商管集团运营。该项目计划2020年启动改造,2021年开业。记者在2020年1月1日实地走访深圳华南城4号交易广场,作为华南城和好百年集团联合打造的建材博览中心,总建面31万平方米,号称是“珠三角规模最大的泛家居购物中心”。但现场门可罗雀,只有1楼至3楼有商家,4楼至6楼已是关闭状态。有商家入驻的楼层,粗略估计也有三成空置。“我们在这边已经4年了,2016年、2017年生意还可以,这两年很少看到人来。目前已经通知我们今年5月项目要交给万达,希望能带来人流。”一位商家对记者表示。随后记者前往招商中心进行询问,工作人员拒绝透露租金情况。不过,据记者了解,1号交易中心的1楼租金50平方米要2000元/月以上,二楼、三楼的租金最低的20平方米为660元/月,30平方米~50平方米为900元至1500元/月,四楼以上的电商产业园租金是50元/平方米/月。世联行集团首席工改顾问董极对记者表示:“华南城空置严重主要是因为电商发展迅速,类似华强北、华南城这样体量大的项目受冲击很大。另外,深圳实体企业经营压力大,房租、用工成本都很高。”转型:万达出现的新契机华南城再寻转型“良方” 联手万达商管欲抱团取暖深圳华南城转型之路并不顺畅。2007年,其第一次业态调整,整合了各类分散的专业化市场,形成超大型综合商贸物流中心,还打造了紧邻主体的配套住宅和完善的一站式商务服务设施,被称作为“华南城模式”。好景不长,电商发展压缩着传统商家的生存空间,而制造业企业因成本高昂离开珠三角,去往国内更偏远的区域或是东南亚,数量不断萎缩。深圳华南城不得不在2012年至2013年开始第二次业态调整,成立了华南城电子商务产业园,还引入了华盛奥特莱斯和乾龙物流,逐步向“互联网+”转型,提出要形成“现代化综合商贸新城”。该思路依然无法解决难题,华南城2013/14财年首次破百亿大关后,在2015/16财年合约销售腰斩至66.28亿港元。华南城解释称:“中小企业直接需求被削弱,致主业难以保持活力。”2019年华南城寻得的“良方”是和万达联手,在深圳华南城这个“实验田”打造中国首个“24小时”商业中心。项目业主仍为华南城,万达商管负责改造设计、招商和运营。资料显示,此次万达广场将突出旅游、运动等实体商业创新业态,零售业态比重只占三分之一。将对原有建筑内部进行创造性地多场景再造,设计世界最高、最长商业室内扶梯,要成为深圳旅游“网红”打卡地。对于双方的合作,华南城方面对记者表示:“合作契机在于深圳华南城独特地理位置、交通设施和商业环境,以及城市所在区域的发展潜力。华南城一直随着市场变化,不断创新改造,与万达合作是华南城新时期各项举措之一。”戴德梁行研究院副院长张晓端认为:“该项目在区位上还是具备一定优势的,加之轨道交通加持。目前平湖片区及邻近东莞临深片区,商业配套设施不完善。一旦有大型的优质商业项目弥补市场空白,还是能吸引到周边的消费需求支撑。”高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥也表示:“深圳华南城体量太大,这么大面积也需要相应力支撑。经过将近20年的发展,平湖是深圳商贸物流重镇,已经聚集了大量的产业企业和居住人口。”目标:提升持续物业收入记者了解,除了深圳华南城空置率高之外,南昌华南城、南宁华南城也遭遇了空置率高的问题。一旦深圳华南城转型成功,未来或将复制到多地。“华南城模式”作为一种传统商贸物流中心模式,随着商业和电商迅猛发展陷入发展窘境。为此,华南城不得不通过物业的开发和销售来加快资金回笼。2019/20财年,半年报显示,公司合约销售同比增长13.7%至77.33亿港元,物业销售收入为46.3亿港元,占比为79.01%。虽然管理层提出了持续性收入每年增加20%~30%目标,实际上持续性收入在总收入的占比不到三成。不过华南城依然想优化自身的收入结构。2019年初,华南城成立了投资开发集团和商业管理集团,分别管理本集团的项目开发建设及项目招商运营。华南城方面对记者表示,此举是瞄准华南城渐见规模的已建成和规划中的商业物业,提升现有物业的商业价值,“在内部耕耘的同时,寻机拓展外部市场”。华南城一直以来强调的“我们和房地产行业是不同的”,但持续性收入的稳步提升,还需要不短的时间才能实现。

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